Con el propósito de ilustrar a nuestros clientes sobre esta línea de nuestros servicios, consideramos que son las normas y los propios precedentes judiciales insumos básicos para la idea, esto es, compra venta de inmuebles por cuenta nuestra. Así las cosas nos permitimos indicar a riesgo de equivocaciones:
El contrato de corretaje es contrato con efectos jurídicos, mediante el cual un propietario de un inmueble (persona natural o jurídica, faculta a otra persona natural o jurídica, denominado comúnmente “comisionista”, para que desarrolle en su nombre acciones conducentes a la enajenación o venta de un bien inmueble.
Al respecto la Corte Suprema de Justicia, Sala Civil ha puesto para la comprensión de aquellos negocios, importantes interpretaciones, las que a continuación nos permitimos referir, no sin antes entender que dicha relación jurídica es de naturaleza civil o mercantil.
Definición: “Por el contrato de corretaje una parte llamada corredor, experta conocedora del mercado, a cambio de una retribución, remuneración o comisión, contrae para con otra denominada encargante o interesada, la obligación de gestionar, promover, concertar o inducir la celebración de un negocio jurídico, poniéndola en conexión, contacto o relación con otra u otras sin tener vínculos de colaboración, dependencia, mandato o representación con ninguno de los candidatos a partes. (…)”
Es un contrato, bilateral o de prestaciones correlativas, oneroso y conmutativo, principal porque no depende de otro negocio, autónomo e independiente, de libre discusión entre las partes, consensual, facilita o propicia la celebración de otro negocio de inmuebles.
Veamos:
Del Código de Comercio.
Art. 1340. Corredores. Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación.
Art. 1341. Remuneración de los corredores. El corredor tendrá derecho a la remuneración estipulada; a falta de estipulación, a la usual y, en su defecto, a la que se fije por peritos. Salvo estipulación en contrario, la remuneración del corredor será pagada por las partes, por partes iguales, y la del corredor de seguros por el asegurador. El corredor tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga. Cuando en un mismo negocio intervengan varios corredores, la remuneración se distribuirá entre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario.
Art. 1342. Derechos del corredor. A menos que se estipule otra cosa, el corredor tendrá derecho a que se le abonen las expensas que haya hecho por causa de la gestión encomendada o aceptada, aunque el negocio no se haya celebrado. Cada parte abonará las expensas que le correspondan de conformidad con el artículo anterior. Este artículo no se aplicará a los corredores de seguros.
En resumen de precedentes judiciales, el corredor, acerca a personas con interés en contratar o promueve el contrato, es “un simple mediador”, su “intervención se limita a actos materiales para aproximar a los contratantes a fin de que éstos perfeccionen por sí mismos el negocio”, “se reduce a poner en contacto a las partes”, “está limitada a la realización de actos materiales para acercar entre sí a los negociantes”, se caracteriza por “la labor de intermediación que cumple el sujeto, cuya finalidad, como bien se sabe, no es otra que la de poner en contacto, ‘poner en relación´’, o acercar ‘a dos o más personas’, ‘con el fin de que celebren un negocio comercial […]”
La prestación que deriva el corretaje es la de pagar la retribución, remuneración o comisión del corredor, quien tiene derecho a percibirla “en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga” (Artículos 1341, 1342, C. de Co, y 1621 del Código Civil). El corredor únicamente tiene derecho a la retribución cuando se celebra el negocio en el cual intervino, a menos que se convenga algo distinto.
Desde tiempos inmemoriales la Corte ha señalado que el “corredor tiene derecho a percibir retribución, siempre que se cumplan estos requisitos: a) que el comitente haya solicitado o aceptado los servicios del intermediario para efectuar determinado negocio; b) que el corredor haya efectuado gestiones idóneas para el logro del encargo; c) que como consecuencia de las gestiones efectuadas por el corredor, se haya concluido el negocio con el comitente con el tercero, salvo revocación abusiva del encargo”.
Posteriormente, expreso: “La eficacia de la intervención se desprende de la misma previsión del artículo 1341 del Código de Comercio. Esto no significa que el corredor contrae una obligación de resultado, consistente en que se haga el negocio, porque no siendo él sino un simple intermediario, la ejecución misma del acto jurídico le sería imposible y estaría fuera de su alcance, toda vez que otros son los sujetos intervinientes en la realización del negocio: las personas a las cuales el corredor acercó. Sólo a estas últimas corresponde la realización del acto jurídico relacionado con el negocio que se persigue. Entonces, lo que ocurre es que el derecho del corredor a la comisión es un derecho sujeto a condición suspensiva, consistente precisamente en la celebración del negocio en el cual intervino. Por excepción, cuando el negocio perseguido se sujeta a una condición suspensiva, el derecho a la comisión del corredor no puede conocerse sino después del acaecimiento de la condición suspensiva especialmente prevista (C. Co. artículo 1343). En todos los demás casos el derecho condicional de la remuneración hace referencia a la celebración del negocio para el cual se produce la intermediación del corredor” (sentencia de 16 de junio de 1981).
Recientemente, reitera que “no toda intermediación supone una retribución para el corredor. A la luz del inciso 2º del artículo 1341 del Código de Comercio, aquél ‘tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que se ha celebrado el negocio en que intervenga’. Síguese de ello que, salvo pacto en contrario, sólo puede haber reconocimiento económico para el corredor en la medida en que los sujetos que puso en contacto finalmente arriben a un acuerdo de voluntades. Entonces, es menester que exista una relación directa, o si se quiere, un nexo causal, entre la gestión del corredor y la feliz celebración del negocio, al punto que se pueda decir que si no hubiera sido por esa actividad, las partes no habrían contratado’, es decir, ‘si se acredita que el corredor propició el acercamiento de las partes, si éstas finalmente llegan a un acuerdo y si existe un nexo de causalidad entre tales circunstancias, se configura el derecho a percibir la remuneración estipulada, la usual o la fijada por peritos, así sea que las partes introduzcan modificaciones a las condiciones del contrato inicialmente ofrecidas, o prolonguen en el tiempo su perfeccionamiento. De no ser así, el corredor podría ver burlados sus derechos” (Sentencia de 2011).
La retribución debe pagarse por la parte que contrató al corredor, y cuando no se estipula quien debe pagarla, “será pagada por las partes, por partes iguales, y la del corredor de seguros por el asegurador”, dándose pluralidad de corretajes y corredores, esto es, cuando una persona natural o jurídica confiere el encargo a un corredor y otra a uno diferente, o cuando contrata varios corredores y todos intervienen en un mismo negocio, “la remuneración se distribuirá entre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario” (Art. 1341, C. de Co).”